建物を解体した場合は、滅失登記が必要です。申請を怠った場合はデメリットも多いため、期限内に適切なステップで申請を実施するようにしましょう。
本記事では、滅失登記の概要や申請にかかる費用、滅失登記を自分で行う場合のステップについて解説します。また、滅失登記をしない場合のデメリットについても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
滅失登記とは？
住宅や店舗などの建物は、所有者や建物の所在、構造などを公に示す目的で登記簿に登記されています。そのため、建物がすべて解体されたり、火事で焼失したりした場合には、「建物滅失登記」を行い、これらの事実を登記簿に反映しなければなりません。
手続きが完了すると、建物の登記簿は閉鎖され、固定資産税がかからなくなります。建物が解体や焼失によりなくなった場合は、「建物滅失登記」を忘れないようにしましょう。
1.滅失登記の期限
滅失登記には申請期限が設けられており、家の解体後1カ月以内に実施しなければなりません。この手続きは自身で行っても問題ありませんが、不安を感じる場合は専門家への依頼を検討しましょう。
多くの解体業者はこの手続きに精通しており、依頼すれば適切に対応してくれます。自身で申請するか、土地家屋調査士に依頼するか事前に決めておきましょう。
2.申請が可能な人
滅失登記の申請は、建物の登記名義人、つまり所有者自身が行うことができます。もし建物が複数人によって共有されている場合、共有者の誰か1人でもこの申請が可能です。
しかし、建物を解体する場合の申請には、共有している全員の合意が必要です。そのため、手続きを進める際は、共有者間の合意形成が必要であることを忘れずに進めましょう。
各種手続きの詳細は異なるため、正確な情報を得るためにも関連する法令やガイドラインを確認してください。
3.申請場所
滅失登記の手続きは、解体された建物がある土地の法務局で実施します。申請には、「建物滅失登記申請書」を用意し、管轄の法務局内にある「不動産登記申請表示係」へ提出が必要です。
この申請は、直接法務局へ持参する方法と郵送での提出が選べますが、郵送で申請する場合は、提出した書類に不備があれば、修正のために法務局を訪れる必要が生じます。そのため、可能であれば直接法務局に訪れて書類をチェックしてもらうのがおすすめです。
滅失登記を自分で申請した場合にかかる費用
建物滅失登記する際は、登録免許税が発生しないため、手続き自体にかかる費用はありません。申請に必要な建物の登記簿謄本の取得には1通あたり約1,000円が必要です。
自身で滅失登記する場合は、この費用のみで済むため、ほとんど費用はかかりません。一方で、土地家屋調査士に滅失登記の手続きを代行してもらう場合は、40,000〜50,000円の費用がかかるとされています。
滅失登記を自分で行う場合の7ステップ
次に、滅失登記を自分で行う場合のステップを紹介します。それぞれについて詳しくみていきましょう。
1.必要書類を用意する
まずは、必要な書類を5つ紹介します。
- 建物滅失登記申請書
- 滅失した建物の登記事項証明書
- 建物滅失証明書
- 解体業者を証明する書類
- 住宅地図
それぞれについて詳しくみていきましょう。
1.建物滅失登記申請書
建物滅失登記申請書は、滅失した建物の詳細情報を記入します。具体的には、建物がなくなった理由やその日付、申請する法務局、さらには申請者自身の氏名や住所が必要です。
建物の所在地や家屋番号、種類、構造といった詳細データは、登記簿謄本から参照して記載します。この過程で、書類のコピーを控えとして保持しておきましょう。
申請書自体は法務局の公式ホームページからダウンロードが可能です。利用できるフォーマットにはWordや一太郎、PDFがあり、これにより申請者は自身に合った形式で書類の準備ができます。
2.滅失した建物の登記事項証明書
登記簿謄本や図面は法務局で入手できます。その際に、建物の登記簿については、「全部事項証明書」として発行されるものを受け取りましょう。
また、図面には土地所在図、測量図、各階の平面図などが含まれ、建物の正確な位置や形状の確認ができます。登記簿を取得する際には、所有者の氏名や住所の確認はもちろん、抵当権の有無も確認してください。
3.建物滅失証明書
この証明書は、建物の解体を実施した業者から取得します。証明書がどのように発行されるかは、解体業者によって異なるため、解体工事を依頼する際に事前に証明書の発行可否を確認しておきましょう。
多くの場合、解体工事が完了すると同時に自動的に証明書を発行してくれる業者がほとんどです。しかし、業者によっては証明書の発行に時間がかかる場合もあるため、滅失登記の手続きに影響が出ないよう、早めに請求するのが望ましいです。
4.解体業者を証明する書類
建物滅失証明書を提供する解体業者から、建物滅失証明書と共に以下の書類を取得するようにしてください。
- 代表者事項証明書または履歴事項証明書のいずれか1つ
解体業者が正式な資格を有していることを示す書類。これらは資格証明書や全部事項証明書とも呼ばれる場合がある
- 印鑑証明書
解体業者と建物の所在地を管轄する法務局が異なる場合に必要となる
印鑑証明書は、法務局によっては提出が省略可能なケースもあるため、事前に確認しておくのがおすすめです。
なお、岡山でおすすめの解体業者については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：【2024年最新】岡山でおすすめの解体業者15選｜費用相場や選ぶ際のポイントを徹底解説！
5.住宅地図
滅失登記を自身で進める際、住宅地図や解体された建物の写真を用意するのが望ましいです。これらの資料は、法務局に建物の所在地や解体状況を明確に伝えるのに役立ちます。
地図や写真の提出は義務ではありませんが、登記の過程で建物の具体的な場所や解体の様子について問い合わせがあった際に、迅速かつ正確に対応できるため重宝します。
地図は手書きでも、インターネットから取得したものを印刷して使用しても構いません。可能であれば、解体された建物の位置を明示し、解体現場の写真を撮影しておくのがおすすめです。
2.管轄の法務局を調べる
建物滅失登記は、解体された建物があった住所地を管轄する法務局で実施します。そのため、最寄りの法務局ではなく、その地域を管轄する法務局を特定しなければなりません。
管轄法務局は、法務局の公式Webサイトで検索でき、市や地区によって管轄が細かくわかれているため、正しい管轄法務局を調べましょう。管轄の案内は、法務局のホームページで提供されていますので、滅失登記する際は、事前に適切な法務局の確認が必要です。
3.登記の有無を確認する
建物が登記されているかどうかを確認するためには、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書の家屋番号を参照します。この家屋番号は、法務局が家屋に登記する際に付与するもので、もし家屋番号が記載されている場合は、その建物が正式に登記されていることを意味します。
もし、家屋番号が記載されていない場合は、建物が未登記である可能性が高く、その場合は滅失登記の必要はありません。
4.登記事項証明書を取得する
建物が法務局に登記されていた場合は登記事項証明書を取得します。この書類は、登記情報に誤りがないか確認するために重要であり、法務局で取得できます。
また、より便利な方法として「登記ねっと不動産登記手続」を利用してオンラインから交付請求も可能です。手数料が安くなるだけでなく、収入印紙を購入せずにネットバンキングやペイジーから費用の支払ができます。
5.滅失登記申請書を作成する
建物滅失登記申請書の記載例を参考に申請書に必要事項を記入します。この際、申請日付は法務局に提出する日を明記する必要があり、記入を忘れないでください。
また、登記事項証明書に記載された不動産番号を利用すれば、解体された建物の詳細な表示内容を含む情報の記載が不要になります。申請書は事前にインターネットからダウンロードし、必要事項を入力した後に印刷するのがおすすめです。
6.法務局へ必要書類を提出する
滅失登記の手続きを自身で実施する際は、必要な書類をそろえて、それらを法務局の不動産登記部門にある表示係に提出します。提出方法は、郵送または直接窓口に持参する2つの選択肢があります。
書類の提出に際しては、以下の順番で丁寧に整理し、ホチキスで一緒に留めておきましょう。
- 建物滅失登記申請書
- 滅失した建物の登記事項証明書
- 建物滅失証明書
- 解体業者の代表者事項証明書
- 解体業者の印鑑証明書
- 住宅地図
郵送で書類を提出する場合、不備があった際には法務局に直接訪問して修正が必要です。そのため、書類の内容に自信がない場合は、直接窓口への提出がおすすめです。
7.登記完了証を受け取る
滅失登記の手続きが無事に完了すると、法務局から「登記完了証」が発行されます。通常、この登記完了証は申請から1～2週間程度で法務局から発行されます。
ただし、法務局の業務量や時期によっては、予定よりも時間が長くかかる場合もゼロではありません。もし、登記完了の通知が届かず不安を感じたら、申請を行った法務局へ直接連絡を取り、状況を確認しましょう。
滅失登記しない場合のデメリットは3つ
次に、滅失登記しない場合のデメリットについて解説します。
- 罰則がある
- 土地を売却できない
- 建て替えができない
それぞれについて詳しくみていきましょう。
1.罰則がある
不動産登記法では、建物が存在しなくなったことを公的に記録するため、建物が滅失した日から1ヶ月以内の申請が義務づけられています。この義務を怠った場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。
この罰則は、不動産の登記状況を正確に保つためのものであり、期限を厳守した申請を促すためのものです。適切な時期までに滅失登記を完了すれば、このような罰則を避けられるため、期限内に対応するようにしましょう。
2.土地を売却できない
建物の解体後に土地を売却しようと考えている場合、滅失登記をしていないと、その土地が更地であることを正式に証明できません。結果として、土地の売買契約を進められなくなります。
滅失登記は、土地の売却を考えている所有者にとっては必須の手続きです。この登記により、土地が建物のない更地であることが明確になり、売買プロセスがスムーズになります。したがって、解体作業が完了したら速やかに滅失登記の申請を行いましょう。
3.建て替えができない
建物滅失登記を怠ると、登記簿上では建物が存在していることになります。この状態では、法的に建物が存在しないことが証明されていないため、必要な建築許可が得られません。
結果として、その土地での建て替えが不可能になるため、解体した建物の滅失登記は迅速に行いましょう。とくに、将来の建て替えを考慮している場合、この手続きは避けては通れません。
滅失登記を自分ででよくある3つの質問
最後に、滅失登記を自分ででよくある質問を紹介します。
- 質問1.建物の所有者が亡くなっている場合の手続きは？
- 質問2. 自分の土地に他人名義の建物が登記上残っている場合は？
- 質問3.建物滅失証明書がない場合はどうするべき？
それぞれについて詳しくみていきましょう。
質問1.建物の所有者が亡くなっている場合の手続きは？
建物の所有者である登記名義人が亡くなっている場合、名義人が亡くなっている事実と建物滅失登記の申請人が相続人である事実を示す公的な書類が必要です。相続人が複数いる場合でも、そのなかの1人が単独で申請可能となります。
申請に際しては、亡くなった登記名義人の戸籍謄本や除籍謄本、そして建物滅失登記を行う申請人の戸籍謄本の提出が求められます。さらに、亡くなった登記名義人の住民票の除票や戸籍の附票も必要です。
質問2. 自分の土地に他人名義の建物が登記上残っている場合は？
自分が所有する土地上に他人名義の建物が登記されている状況では、土地所有者自身が建物滅失登記を申請することはできません。このようなケースでは、直接の申請ではなく、登記官に対して職権での登記変更を促す申し出が可能です。
実際に存在しない、または滅失した建物に関しては、表題登記の変更を登記官が行えるよう法律で規定されています。
質問3.建物滅失証明書がない場合はどうするべき？
建物滅失登記を申請する際には、解体業者から受け取る建物滅失証明書の提出が必要です。しかし、その証明書を紛失したケースや、以前に解体した建物の工事業者が不明なケースもあります。
このような場合には、建物の所有者自身が作成した申書の提出により対応が可能です。この手続きを実施する場合は、専門知識が豊富な土地家屋調査士に相談して適切に進めましょう。
まとめ
本記事では、滅失登記の概要や申請にかかる費用、滅失登記を自分で行う場合のステップ、滅失登記をしない場合のデメリットについて解説しました。
建物を解体したり、火事で焼失したりした場合は、「建物滅失登記」にてこれらの事実を登記簿に反映しなければなりません。滅失登記には申請期限が設けられており、家の解体後1カ月以内に実施する必要があります。
もし、滅失登記を怠った場合は、罰則や土地が売却できないなどのデメリットがあるため注意してください。
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